Transaktionsjuridik – utanför boxen

Artikel av advokaten Johan Gadd, först publicerad i Fastighetsvärlden.

Den pågående pandemin har på ett snabbt och dramatiskt sätt förändrat förutsättningarna för fastighetsbranschen. Osäkerheten som följer i pandemins spår har under våren kraftigt bromsat in transaktionsmarknaden.

Krisen har fram till nu slagit hårt mot framförallt hotell-, restaurang- och butikshyresgäster. Om krisen fortgår ytterligare en tid så kommer även många kontorshyresgäster att hamna i liknande svåra situationer. I en tid av inga eller låga intäkter följer en våg av konkurser i olika hyresgästsegment. Med hyresgästers oförmåga att betala hyror följer ett nedskrivningsbehov hos fastighetsbolagen. Förändrade fastighetsvärden kan i sin tur leda till att covenanterna i banklån bryts med risk för indragna krediter som följd.

Oaktat de svårigheter som följer i pandemins spår pågår ändå en del transaktionsverksamhet. Vissa transaktioner som påbörjades innan coronas effekter på samhället blev påtagliga har pausats eller avbrutits med hänvisning till osäkerheten. När det gäller pågående transaktioner i coronatider så kan man bland annat göra följande reflektioner:

1. Mer omfattande diskussioner om innehållet i avsiktsförklaringar. Parterna försöker i detta tidiga skede i en större omfattning än normalt säkerställa huvudvillkoren för transaktionen och eventuella särregleringar som följer av coronaosäkerheter.
2. Olika former av finansieringsalternativ aktualiseras (exempelvis forward affärer och säljarreverser). För att kunna gå i mål med transaktioner i tider med en avvaktande finansmarknad kan det vara nödvändigt för parterna att hitta alternativa finansieringsformer.
3. Under avtalsförhandlingar förekommer diskussioner om särskilda coronaklausuler och finansieringsförbehåll. Eftersom det finns osäkerheter om hur länge pandemin kommer att pågå och påverka vårt samhälle kan det vara viktigt att parterna öppet diskuterar risker med förseningar och i möjligast mån kommer överens om rimliga regleringar härom i överlåtelseavtal.
4. Avtalsförhandlingar, ”signing” och ”closing” genomförs i stor utsträckning digitalt. Möten och avtalsförhandlingar sker i stor utsträckning med Teams och Skype. Undertecknanden och tillträden genomförs ofta digitalt med tekniska och i övrigt med praktiska lösningar.

I dessa svåra tider är det viktigt att parterna och dess rådgivare tänker utanför boxen för att möjliggöra transaktioner. Många av oss i fastighetsbranschen har erfarenhet från flera tidigare kriser. Även om det finns olikheter så är jag övertygad om att de erfarenheter som finns från dessa kan vara till god hjälp även i denna tid för att på bästa möjliga sätt kunna driva transaktioner framåt och för att i övrigt kunna hjälpa till att hantera de svårigheter som fastighetsbranschen nu går igenom.

Text: Johan Gadd, advokat och delägare