Semesterparagrafen i coronatider

Artikel av advokaten Johan Gadd, först publicerad i Citymark.Today

Under våren har det i anledning av covid-19 dykt upp en hel del ovanliga hyresrättsliga frågeställningar för hyresvärdar och hyresgäster. Frågor om bland annat force majeure, förändrade villkor för betalning av hyra och den statliga hyressubventionen har stötts och blötts.

Hyresvärdar och hyresgäster har i många fall gemensamt hittat lösningar för att hantera de ekonomiska problem som drabbat hyresgäster. I dessa kärva tider är det dock inte osannolikt att vissa hyresgäster mot hyresvärdarnas vilja önskar komma ur sina hyresavtal i förtid. En bestämmelse i hyreslagen som från tid till annan tillämpas för att åstadkomma just detta är den så kallade semesterparagrafen. Det är en bestämmelse som inte är så känd men som kan ställa till med en hel del problem för hyresvärdar.

Hyreslagens utgångspunkt är att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke.  Det finns ett antal undantag från detta överlåtelseförbud. Ett sådant undantag gäller till exempel lokaler som hyrs för kommersiella ändamål. Sådana lokaler får överlåtas till den som ska överta verksamheten. Om hyresvärden efter förfrågan från hyresgästen inte ger sitt samtycke till en sådan överlåtelse så måste hyresgästen inhämta hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen.

Det är i samband med att hyresgästen tillfrågar hyresvärden om samtycke till överlåtelse av hyresrätten som semesterparagrafen sätts i spel. Det är nämligen så att om en hyresgäst tillfrågar hyresvärden om samtycke till en överlåtelse och (i) hyresvärden vägrar samtycke utan skälig anledning eller (ii) hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes så får hyresgästen säga upp hyresavtalet i förtid, dock med iakttagande av uppsägningstid.

Tidsgränsen om tre veckor gäller oavsett om frågan ställs i semestertid  under sommaren eller  i samband med jul- och nyårshelger. Bakgrunden till detta är att lagstiftaren räknar med att alla hyresvärdar har en sådan organisation så att frågan från hyresgästen om överlåtelse av hyresrätten  alltid kan hanteras under treveckorsfristen. Som ni förstår kan det ju leda till allvarliga problem för en hyresvärd om en hyresgäst med flera år kvar på hyresavtalet plötsligt får möjlighet att säga upp hyresavtalet i förtid.

En fråga från hyresgästen om överlåtelse kan ställas såväl muntligen som skriftligen och det måste framgå att det rör en överlåtelse. Det måste också framgå till vem överlåtelsen ska ske så att hyresvärden kan göra nödvändiga kontroller av tilltänkte hyresgästen. Hyresvärden måste ju till exempel kunna kontrollera den tilltänkte hyresgästens finansiella förhållanden. I sitt svar till hyresgästen måste hyresvärden lämna ett klart besked om hyresvärden lämnar sitt samtycke eller ej. Hyresvärden måste också kunna visa att svar har lämnats i rätt tid.

Sammanfattningsvis är det viktigt att hyresvärdar ser till att de har full kontroll på sin post och mail under semestern samt att besked om samtycke lämnas eller ej till överlåtelser skriftligen ges till hyresgästen inom fristen om tre veckor. Det kan också nämnas att det framförts en hel del kritik beträffande semesterparagrafen och att förslag lämnats i en statlig utredning om att den ska tas bort. Semesterparagrafen finns dock ännu kvar i hyreslagen och därför är det viktigt att som hyresvärd vara uppmärksam på den särskilt i coronatider då det kan vara så att vissa hyresgäster i större utsträckning vill komma ur sina hyresavtal i förtid.

Av: Johan Gadd, advokat och partner AG Advokat.