FV-Expert: Avtal ska hållas – pacta sunt servanda

I samarbete med Fastighetsvärlden, läs artikeln här.

Kärvare tider innebär större risk för att ingångna avtal blir svåra att fullfölja för en del aktörer. Lägg ned omsorg på avtalsutformningen och var transparent för att undvika framtida tvister.

Rubriken anger en grundläggande princip inom svensk – och internationell – avtalsrätt. Regeln har några begränsade undantag, som till exempel om avtalet strider mot lag eller goda seder. Även muntliga avtal gäller, om inte lagen föreskriver skriftlig form (som vid köp av fast egendom).

Vad som är ett avtal, jämfört med endast en oförbindande avsiktsförklaring, blir ytterst en fråga om tolkning av texten och övriga tolkningsdata. Har parterna avsett att överenskommelsen ska vara bindande (och i så fall i vilka delar)?

Med detta som utgångspunkt – att träffade avtal ska hållas – måste alltså parterna till ett avtal komma överens (i avtalet) om under vilka förutsättningar avtalet ändå ska sakna verkan. Vanliga exempel på detta är villkor för avtalets giltighet och/eller genomförande. Ofta är sådana villkor begränsade i tiden, så att en viss omständighet måste inträffa under denna tid för att villkoret ska anses uppfyllt.

Villkoret kombineras helst med en viss angiven konsekvens av bristande uppfyllelse, vanligen att avtalet helt eller delvis upphör att gälla, antingen automatiskt eller efter att part påkallar detta genom meddelande om återgång eller hävning.

Efter fler år av ökade transaktionsvolymer upplever vi ett nytt marknadsläge, med ökade kostnader och sämre tillgång till traditionell finansiering. Bland allmänt tillämpade villkor förekommer, från tid till annan (men sällan med acceptans i en högkonjunktur), olika finansieringsvillkor. I avsaknad av sådant villkor, eller annat villkor med motsvarande verkan, gäller alltså huvudregeln, köparen ska på tillträdesdagen betala avtalad likvid (typiskt sett köpeskillingen och att finansiera lösen av skuld).

Att inte fullgöra sina förpliktelser vid ett planerat tillträde, genom att betala köpeskillingen och lösa skuld, utgör normalt sett ett avtalsbrott, som kan leda till att säljaren har rätt att ändå kräva fullgörelse, eller att häva avtalet och kräva skadestånd, ytterst genom att utkräva ansvar i skilje­domsförfarande eller domstol.

Högsta domstolen har i ett relativt färskt rättsfall bedömt frågan om när och hur en hävningsförklaring ska utformas. Som i andra sammanhang indikerar rättsfallet krav på tydlighet både vid avtalsskrivning och vid efterföljande åtgärder för att tillämpa träffat avtal.

Vi upplever att de allra flesta i branschen vet detta, men alla lägger inte lika stor omsorg vid att – med professionellt stöd – utforma anpassade avtal.

Vad gör man då om man saknar denna typ av villkor, men inte kan fullfölja? Med utgångspunkt i branschens allmänna orientering kring konsensus får man möjligen förhandla och försöka begära tidsförlängning, rimligen mot skäligt vederlag i form av ökade säkerheter för senare fullgörelse och/eller någon form av ekonomisk kompensation. Vi tror dock att man är nära gränsen för vad som kan tolereras på marknaden när man inte fullföljer ett ingånget – och ovillkorat – avtal, oavsett skäl till detta. För att förhandlingar ska ha någon möjlighet till framgång bör utgångspunkten vara transparens, annars finns det risk att man får bita i det sura äpplet.

Vi utesluter inte att dessa situationer kan bli vanligare under en period och det i sin tur kan leda till en ökning av antalet tvister på fastighetsmarknaden.

Skriven av Johan Lindberg
[email protected]