Bevisvärdet av sakkunnigutlåtande

Det är vanligt att utlåtanden från värderingsmän eller andra sakkunniga används som bevis vid tvist i domstol. En fråga som då uppstår är vilket bevisvärde som den sakkunniges utlåtande ska tillmätas. Frågan ställs på sin spets då den sakkunnige, på grund av exempelvis sekretessavtal, inte kan uppge vilket underlag hen grundar sin bedömning på. I NJA 2017 s. 261 har Högsta domstolen prövat just den frågan.

Målet rörde en lokalhyresgäst som bedrivit verksamhet i den hyrda lokalen. Hyresavtalet sades upp av uthyraren. Domstolen slog fast att då uppsägningen varit obefogad var hyresgästen berättigad till ersättning av förlust av rörelsen som han orsakats genom uppsägningen enligt 12 kap. 58 b § andra stycket jordabalken.

För att bestämma rörelsens värde, och därmed ersättningens storlek, användes i målet den s.k. marknadsvärdesmetoden (ortsprismetoden), där det är fråga om att bestämma värdet vid en frivillig försäljning av rörelsen.  Värderingen baseras normalt på en bedömning av överlåtelser av liknande rörelser bedrivna i lokaler som i grova drag är jämförbara med avseende på lokaltyp, läge, storlek, hyresnivå och standard. En vanlig form av bevisning om marknadsläget är sakkunnigutlåtanden från värderingsmän. Högsta domstolen uttalade att bevisvärdet av ett sådant utlåtande är beroende av bl.a. kvalifikationer och det jämförelsematerial som utlåtandet baseras på.

Hyresgästen åberopade mycket riktigt en värderingsman till stöd för sin talan. Värderingsmannen var förordnad som värderingsman och besiktningsman av Stockholms Handelskammare inom områdena butiks- och företagsvärderingar samt hotell och restaurangutrustning. Han hade sedan tidigare upprättat ett stort antal värderingsutlåtanden. Värderingsmannen uttalade sig bl.a. om hur attraktiv den aktuella typen av verksamhet var och värdet av verksamhetens läge. Värderingsmannen uppgav däremot att då de flesta överlåtelseavtal om denna typ av rörelse har sekretessklausuler kunde han inte redovisa några direkt relevanta jämförelseobjekt.

När Högsta domstolen skulle fastställa verksamhetens marknadsvärde konstaterades att omständigheten att värderingsmannen delvis baserat utlåtandet på sin kännedom om rörelseöverlåtelseavtal som har sekretessklausuler utgjorde ett särskilt spörsmål. Högsta domstolen uttalade att ett värderingsutlåtande normalt sett får anses ha ett lägre bevisvärde om inte underlaget för värderingen är redovisat i utlåtandet. Domstolen ansåg trots det att det ändå fanns skäl att tillmäta värderingsmannens utlåtande värde då det inte fanns skäl att betvivla värderingsmannens uppgift att det är vanligt med sekretessklausuler i denna typ av avtal och att han därför var förhindrad att redovisa närmare detaljer om överlåtelseobjekten. Som Högsta domstolen får uppfattas påverkades inte värderingsutlåtandets bevisvärde negativt av avsaknaden av relevant underliggande bevisning för slutsatserna. Inte heller synes Högsta domstolen ha ansett att någon särskild försiktighet skulle iakttas vid bevisvärderingen. Värderingsutlåtandets bevisvärde fick i stället avgöras med hänsyn tagen till värderingsmannens bedömda erfarenhet och kunskap rörande marknadsförhållandena samt om värderingen i övrigt var sakkunnigt utförd.

Värderingsutlåtandet fick därmed med hänsyn till omständigheterna tjäna som utgångspunkt för bedömningen av marknadsvärdet. Högsta domstolen gjorde slutligen en samlad bedömning för rörelsens marknadsvärde där den även tog hänsyn till att värderingsmannens utlåtande delvis byggts på andra osäkra faktorer, vilket också hade lett till att värderingsmannen angett ett relativt brett intervall. Hyresgästen fick ersättning i enlighet med det fastslagna marknadsvärdet.

Högsta domstolens avgörande är intressant av flera skäl och sätter fingret på en svår fråga, nämligen hur man bestämmer värdet av förd bevisning. Högsta domstolen kom uppenbarligen till den slutsatsen att värderingsmannens svårigheter att (till följd av sekretess) få fram relevant jämförelsematerial hade med bevisvärdet av utlåtandet att göra. Högsta domstolen uttalade nämligen att ett sådant utlåtande normalt sett får ett lägre bevisvärde om inte underlaget för slutsatserna är redovisat i utlåtandet. I detta fall, då det inte fanns något skäl att betvivla värderingsmannens uppgifter om svårigheterna att få fram relevant jämförelsematerial, fann Högsta domstolen dock att avsaknaden av underlag inte påverkade bevisvärdet negativt. I stället fick bevisvärdet bedömas utifrån värderingsmannens erfarenhet och kunskap, vilket för en domstols del i allt väsentligt innebär en genomgång av värderingsmannens CV. Någon materiell bedömning av en värderingsmans kompetens är nämligen närapå omöjlig för en domstol att göra.

Normalt sett påverkas inte bevisvärdet av förd bevisning av de svårigheter som kan finnas för en part att få fram relevant sådan. För sådana situationer finns det en bevislättnadsregel i 35 kap. 5 § rättegångsbalken, som kan ge en part möjlighet till sänkt beviskrav. Om den regeln hade varit tillämplig i det här fallet är omöjligt att nu avgöra, men klart är att Högsta domstolens prövning hade skett på ett annat sätt om resonemanget hade förts utifrån ett bevislättnadsperspektiv i stället för att låta svårigheterna att föra bevisning påverka bevisvärdet av det åberopade värderingsutlåtandet.

En annan intressant fråga är hur rimligt det är att låta en ensam värderingsmans uppgifter om att det är svårt att få fram erforderligt underlag vara tillräckligt för att anse att bevisvärdet av hans slutsatser ska vara intakt (eller för den delen, att medge bevislättnad med stöd av RB 35:5). Att sådana överlåtelseavtal som målet avsåg ofta är sekretessbelagda finns det kanske inget skäl att direkt ifrågasätta, men det är knappas något notoriskt faktum. Högsta domstolen ansåg att redan den omständigheten att det inte fanns skäl att ifrågasätta värderingsmannens uppgifter i det här avseendet var tillräckligt för att bevisvärdet av utlåtandet skulle vara högre än vad som normalt gäller utlåtanden där inget relevant underlag redovisas.

I de processer som vi driver är sakkunnigutlåtanden av olika slag (även rena värderingsutlåtanden) mycket vanligt förekommande. En fråga som blir oundviklig är hur domstolarna utifrån det här avgörandet i framtiden kommer att bedöma sakkunnigutlåtanden vars slutsatser inte fullt ut kan underbyggas av relevant underlag, och där den sakkunnige hänvisar till svårigheter av olika slag med att ta fram sådant.